我省一批村集体探索通过作价入股盘活存量土地

9月24日，宜兴市高塍镇胥井村以闲置经营性建设用地使用权作价1250万元，入股无锡帝威环保科技有限公司在该村的纳滤膜处理制造项目，持股比例3.8%，预计年股份分红收益超18万元。这成为国家城乡融合发展试验区———“宁锡常接合片区”的首宗集地入股改革案例。

把集体建设用地入市融入城乡融合发展大局，近年来我省一些地方探索了租赁、出让以及作价入股等多种方式，改革试点风起云涌，在盘活集体闲置土地的同时，让农民分享到改革发展的红利。和既有集地租赁、出让相比，新出现的集地入股有什么不同，如何才能行稳致远？记者采访了相关各方。

集地入股，村企结成“利益共同体”

“采用作价入股方式盘活集体经营性建设用地，是要和企业结成利益共同体，保障村集体获得可持续收益。”高塍镇胥井村村委会主任王志鹏介绍，节能环保产业是宜兴支柱产业，胥井村位于宜兴环保科技工业园（高塍镇）边，有40多家企业为园区配套。今年初，“帝威环保”计划实施扩能项目，预计亩均产出超千万元，税收超50万元，可苦于没有用地，而胥井村杨定桥自然村恰好有一块2.3公顷建设用地闲置多年，双方便在国土部门指导下进行作价入股试点。

此前，包括胥井村在内，宜兴多数村企通过租赁方式获得集地使用权，此次为何采用作价入股？“集地入股是要让集体收益更高一些，收入更可持续，同时也让企业吃下‘定心丸’。”高塍镇国土所所长王兴说，按照协议，胥井村以该块土地资产1250万元出资入股，持股比例3.8%；“帝威环保”认缴出资额31550万元，持股比例96.2%。为保障村企双方利益，协议规定每年不低于8元/平方米的土地收益保底价，目前高塍一带租用集体土地价格平均为6—7元/平方米。企业办理土地使用权不动产登记后，可依法转让、出租、抵押。

集地入股让村企双方都感到满意。胥井村党总支书记欧顺培认为，过去村集体通过向企业租地获取收益，权能不完整，容易产生问题。此次在村民代表签字并商定底价后，村子参与优质产业项目建设，不仅为村集体带来稳定收入，也为村民提供了就业岗位。“帝威环保”负责人唐友明则认为，村集体成为“股东”后将与企业“同频共振”，心往一处想，企业将由此获得好的“软环境”。

多地试点，“集地”作价入股企业

2019年土地管理法修订，明确了农村集体经营性建设用地入市的有关规定，我省从国家城乡融合发展试验区宁锡常接合片区到相关试点地区，集地入市改革纷纷落地，继集地租赁、出让改革之后，集地作价入股在多地推行。

2022年5月，常熟市国土资源局发布公告，莫城街道三瑭村3宗近60亩经营性地块作价3500万元，入股苏州尚瑭数智信息有限公司，用于建设标准化厂房。

眼下，位于淮安市淮阴区南陈集镇孙庄村的文旅项目运河宿集正在建设中，项目一期启动区总投资约4000万元，占地11亩，由村集体孙庄村以土地使用权入股和企业合作建设开发，村集体占股10%，建筑面积3700平方米，建设民宿酒店和周边景观。

今年6月4日，位于南京市六合区雄州街道的南京园博农业发展有限公司取得该街道钱仓村横塘庙组5亩经营性用地使用权证，用于建设农技服务大楼和农产品初加工净菜冷链物流项目，钱仓村村委会以集体建设用地使用权入股，获得公司10%股权。

对此，参与这项改革试点研究的南京农业大学有关专家认为，我省一些地方采用集地入股方式盘活农村经营性用地，有利于村企双方建立更可持续的合作关系。总体来看，集地租赁租期较短，用地权属不明晰，企业缺乏长远打算，往往吸引了很多小而散的企业，不利于现代产业体系建设；集地出让或国有化征收后再出让，虽让企业获得土地使用权，但对企业来说投资不菲，对村集体而言则成了“一锤子买卖”，无法获得长期租金或分红收入。

相较之下，集地入股不但让农民获得可持续收益，分享改革红利，还有利于守住城镇开发边界，激发村集体积极性。根据土地管理法有关规定，各地都可以积极探索集地联营入股，而不仅限于入市试点地区。

“权”“利”对等，提高集地“含金量”

采用集地作价入股后，企业不但省了大笔出让金，还可以把经营性用地用于抵押融资。有关部门负责人提醒，集地入市的“权”和“利”是相应的，企业通过集地入股“轻装上阵”，享有土地使用权，就理应赋予村集体更高和更可持续的分红收益。

从目前各地集地入股试点看，有的作价入股占比还较低，有的只给予村集体稍高于租金收入的固定收益，有的承诺“大幅高于农村土地使用权流转的金额分红”。专家认为，相对于集地入股的“付出”和“责任”而言，这些“权益”还远远不够。

“在企业初创期，村集体和联营企业共同努力、做强基础是必要的，可一旦迈入良性发展轨道，村集体不能只分得‘保底收益’，而是要稳定地参与股份分红。”省国土部门有关负责人认为，实行同地同权同价，集体经营性用地要参照国有土地价格进行评估；作为企业发展最重要的生产资料之一，集地企业占股要经过双方协商，不能损害集体利益。此外，农地“使用权流转”和“使用权入股”是两个完全不同的概念，前者从事一产，后者经营二产或一二三产融合项目，二者土地利用不同，收益相差很大，集地入股不能对照“流转金”标准来分给村集地入股收益。

“集地入市，风险和收益是对等的。”有关专家认为，对于作价入股企业来说，企业享有完全的土地使用权，集体除了获得固定收益，作为股东之一，要参与到企业的经营决策中，尤其是土地使用权的抵押融资，村民要有充分的知情权和参与权。

宜兴市自然资源规划局用途管制和自然资源开发利用科科长陈承表示，对于该市首宗以及今后推行的集地入股改革，相关政策法规和监管措施都将得到加强和完善，尤其对于土地使用权处置，国土、金融、集体等将密切配合、严格监管，推动土地改革向农民“还权赋能”，既要提高“含权量”，还要提升“含金量”，在保障农民土地财产权利的同时，坚持农民土地集体所有不动摇，防止集体资产流失。

南京农业大学有关专家认为，宜兴的集地入股探索的做法，可为我省各地农村“土地制度改革”提供借鉴。